PWK-14: Pemanfaatan Ruang & Mystery of Capital
Mas BSP dalam postingnya juga menyebut Mystery of Capital, buku yang ditulis de Soto, terkait dengan modal atau aset tersembunyi yang dimiliki masyarakat (daerah). Aset atau modal itu dimiliki oleh masyarakat lokal, namun karena tidak bersertifikat, tidak ada bukti pengakuan formal, maka tidak dapat didaya-gunakan oleh pemiliknya dengan ‘nilai’ yang wajar. Sering “investor” yang diharap-harap datang itu sebetulnya adalah perusahaan yang punya nama (dipercaya), tapi sebetulnya hanya membawa sedikit modal awal (initial capital) saja, selebihnya justru ‘modal’ masyarakat lokal dan uang masyarakat pada ‘bank lokal’ yang sesungguhnya dipakai.
Ini mengingatkan saya pada kisah perusahaan pengembang (yang juga memiliki bank) yang mempunyai beberapa proyek pembangunan real-estate di wilayah Bodetabek. Sang investor, dalam hal ini pengembang pada beberapa proyek real-estate itu sebetulnya hanya bermodal ‘kepercayaan’ yang diberikan, karena pemiliknya juga pemilik suatu bank. Ijin lokasi didapat, karena selain syarat-syarat lain, pembebasan lahan minimal juga sudah dipenuhi.
Yang relevan disoroti adalah masalah pembebasan atau penguasaan lahan tersebut, yang ternyata sebagian besar masih dibayar uang mukanya saja. Melalui jaringan calo tanah, yang sebagian juga karyawan developer, para petani pemilik lahan dapat dibujuk, dipersuasi, diintimidasi untuk melepaskan hak atas tanah yang masih berupa petok girik itu.
Dengan mengantongi surat ijin lokasi, siteplan, artis rendering dapatlah dilakukan pemasaran. Pemasaran ini pada awal 1980-90an masih banyak peluang untuk mendapatkan pasar karyawan yang lembaga tempat kerjanya menyediakan bantuan uang muka KPR atau housing allowance, atau dari koperasi karyawan, dan sejenisnya. sekaligus kerjasama dengan bank penyedia kredit pemilikan rumah (KPR), dan bank penyedia kredit konstruksi. Setelah komitmen pembeli, uang muka, cairnya kredit bank, barulah secara bertahap pembebasan tanah secara bertahap dilunasi, dan pekerjaan pembangunan betul-betul dimulai.
Dari kisah itu, nyatalah bahwa yang namanya investor yang dirindukan semua daerah itu, kenytaannya lebih memanfaatkan aset tanah, dana tabungan masyarakat lokal.Kalau kisah itu dilanjutkan, bahkan kontraktor pekerjaan tanah (cut and fill), pembangun jalan, pembangun rumah juga kontraktor lokal, yang harus bekerja dulu dibayar belakangan. Dan berikutnya kontraktor juga membayar pemasok material belakangan.
Jadi jelaslah bahwa pembangunan real estate itu sebagian besar, 80-90% mengandalkan capital atau aset dan dana lokal, sedangkan developer sebagai ‘investor’ yang dinanti itu modal utamanya hanyalah ’surat’, yang diberikan karena ‘image’ yang dipercayai.
Tentu saja kita tidak bisa menafikan ide, kepandaian, kewirausahaan, network dan kapasitas manajemen sang developer. Itu yang tidak dipunyai oleh sembarang perusahaan, apalagi di daerah umumnya. Namun bisnis adalah bisnis. Daerah tidak boleh ‘menyerahkan’ begitu saja segalanya kepada sang investor. Hitung-hitungannya mesti cermat. Apa kontribusi sang investor, apa kontribusi Pemda, kontribusi masyarakat dalam arti luas. Berapa nilai keuntungan finansial suatu proyek investasi, keuntungan ekonominya. Berapa yang akan dinikmati oleh masyarakat?
Jangan sampai warga yang harus melepaskan tanah nya hanya dihargai kecil, diicrit-icrit (dicicil kecil-kecil, tanpa bunga, tapi kalau minta dibayar mendahului jadwal dipotong bunga) padahal setelah dibangun prasarana nilainya berlipat puluhan kali. Mereka yang punya capital itu justru jadi tumbal yang akhirnya dimaginalkan. Perumahan baru dibangun, tapi rumah-rumah mereka harus digusur. Lapangan kerja baru diciptakan, tapi ladang pencarian mereka menghilang.
Dan ketimpangan tersebut disebabkan antara lain karena adanya ketimpangan informasi tentang RTRW. Seandainya ada keterbukaan ncana tata ruang, ada yang menerangkan kepada mereka tentang rencana tersebut. Bukan sebaliknya mengintimidasi mereka dengan dalih ‘kepentingan publik’, maka situasinya akan berbeda. Tawar menawar menjadi wajar. == Keterbukaan informasi tersebut juga menyangkut siapa sang investor atau developernya, dan akses untuk menemui mereka. Atau kalau ada briker (resmi) yang ditunjuk, siapa dan bagaimana menemuinya. Karena yang umum terjadi, pemilik tanah tidak tahu siapa mereka, yang ada hanya calo-calo informal yang berlapis yang gentayangan ‘menggerilya’ pemilik tanah dari rumah ke rumah, dengan bujuk rayu hingga intimidasi. Harga beli dari developernya menjadi tidak jelas, karena calo memasang harga berbeda. Dan seperti dapat diduga, para aparatpun dari tingkat desa keatas mematok persentase komisi secara diam-diam. Dengan keruwetan seperti itu, maka setelah proyek dibangun muncul kasus tuntutan masyarakat, karena pembayaran tanah belum lunas. Sementara sang developer merasa sudah melunasi sesuai harga yang disepakati. == Ini adalah kisah tentang realita pemanfaatan lahan, terkait dengan capital yang sebenarnya sudah dimiliki oleh masyarakat lokal. Sedang peran investor, dalam kasus di atas developer, sebetulnya lebih sebagai ‘pemicu’ (trigger) dan ‘pengungkit’ (leverage), dan bukan penanam modal satu-satunya. Karena justru warga, Pemda dan kontraktor lokal lah yang menjadi pemodal utama.
Pelajaran bagi planner dalam manajemen pemanfaatan ruang, bahwa rencana tata ruang juga menentukan nilai lokasi, berikutnya harga tanah, sehingga keterbukaan sejak proses perencanaan adalah suatu yang tidak dapat dihindari. Agar masyarakat betul-betul merasa ‘it cares for me’’. Adanya rencana tata ruang memberikan prospek peningkatan kesejahteraan bagi mereka. Bukan sebaliknya, rencana hanya dianggap dalih penggusur mereka.
Neraca Penatagunaan Tanah
Membaca UUPR26/2007, pasal 33 (2) mengenai “kegiatan penyusunan dan penetapan neraca penggunaan tanah, …..”, saya mencoba untuk memahami, apakah tujuannya untuk memotret posisi “supply vs demand” tanah dan sumber daya alam saja, atau juga menyangkut nilai ekonominya. Kalau menyangkut nilai ekonomi, ini akan sangat bagus. Sejauh ini soal dinamika nilai dan harga tanah informasinya hanya beredar di kalangan real-estate broker saja. Sehingga tidak pernah jelas sebetulnya bagaimana nilai suatu lokasi, berapa harga (pasaran, nilai NJOP) tanah di lokasi tertentu. D.p.l apakah neraca dimaksud sampai ke ‘semi appraisal’, walau bersifat makro, sebagai ancar-ancar. Karena tidak adanya info tersebut yang membuat transaksi jual-beli tanah tidak pernah bisa “fair”, selalu pemilik tanah semula yang dirugikan. Tapi masalah teknisnya memang siapa yang bisa melakukan pemantauan itu untuk kepentingan public. Sekali lagi masalahnya bagaimana menghargai capital masyarakat local tersebut secara lebih wajar. [Risfan Munir, alumnus Jurusan Teknik Planologi, Institut Teknologi Bandung]@@@
