The situation actually remaining us how fragile and sensitive is the urban life, especially the city like Jakarta, or Surabaya, Medan, Denpasar. Anytime the villain can sabotage the city with only damaging one or two point of logistic lines. It can be supply of electricity, gas, water supply, food (rice), flour, meat, etc.

Logistic management is very important to maintain urban life. Once we fail, people will easy to be panic. We should protect the logistic system against the villain or terrorist sabotage, but before that we should maintain it to improve image of the government. Any failure of the logistic system will give bad image to government. People will upset and their trust to the city management will decrease suddenly.

In this case any local government unit should learn from management of grocery stores and their distribution outlets. How they develop and maintain network and partnership with local suppliers (villagers for fresh fruits and vegetables, or manufacturers for consumer goods), how they manage the stocks in the warehouses and their locations, then how to manage the networks of retailers. The strong logistic management can manage the flow efficiently and anticipating any risk of failure in delivery flow. Any risk is calculated, so that if something happen, the system has alternative sources of supply to take-over the failure.

 Any big city will need an expert in urban/regional management or economic to do these logistic analyses, plan and management capabilities to manage the logistic to support urban life of our cities? [Risfan Munir, Urban Public Service Management Specialist]

Sedang real estate, diartikan sebagai land + man-made permanenet improvement. Sehingga dihitung pula unsur bangunan, pagar, parit, pekerjaan (cut, fill) atas lahan tersebut.Selanjutnya real property, adalah real estate + legal rights of real estate ownership. Hak-hak atas tanah ini termasuk hak untuk mengontrol, memagari, memiliki, menjual, menikmati atau menggunakannya.

D.p.l termasuk keuntungan dari utilisasi atau pemanfaatan atas tanah tersebut.

Yang terakhir ini kiranya perlu menjadi perhatian bagi planner, bahwa pemegang hak atas tanah itu punya hak. Terkadang dalam perencanaan ruang, sepertinya diasumsikan, bahwa bentangan lahan yang disebut ruang itu sebagai ruang yang senantiasa ‘available’ untuk diperuntukkan sesuai rencana. Padahal kenyataannya tidak lah demikian, tiap bentang lahan atau tanah ada “pemegang hak” nya, yang diakui oleh negara.Pada masa lalu, argumen “demi kepentingan umum” sudah seperti otomatis menjadi senjata ampuh dalam pelaksanaan rencana, namun di era sekarang, hak-hak itu berbicara, dan masyarakat sudah sering mempertanyakan apakah “kepentingan umum” itu memang kepentingan umum.

Sebaliknya, sampai dimana batas hak dari si pemegang “hak atas tanah” itu dalam membangun, dalam konteks lingkungannya. Ini jadi permasalahan yang layak dibahas juga.[Risfan Munir]

Mengenai nilai lahan, komentar Eka. Ya memang faktor lokasi itu kerangka dasarnya, di dalamnya (lebih mikro) tentu ada faktor letak, lebar jalan, dekat taman atau dekat kali, yang menjadi faktor yang digunakan oleh pengembang untuk cross-subsidy atau mencari untung tambahan (salesnya).

Mengenai siapa yang menetapkan nilai, realita yang berjalan memang “ekonomi pasar”. Dan, seperti telah disinggung, pasar real-estate memang tergolong “imperfect“. Karena supply terbatas jumlah dan lokasinya (konsumen mencari sesuai dengan lokasi tempat kerja dst). Yah, nyatanya yang punya tanah, rumah dan pengembang yang pegang kendali. Walaupun mereka dikejar argometer bunga bank juga.

Soal nilai/harga tanah melonjak dan hanya pengembang yang menikmati. Masalahnya memang transaksi antara pemilik tanah lama dengan pengembang, dengan broker informal itu memang terjadi “ketimpangan informasi.” Penjual tidak tahu akan jadi apa, dan berapa nanti nilainya. Bagaimana menetapkan harga tanahnya, berapa sesungguhnya biaya yang dikeluarkan pengembang, berapa nilai jualnya nanti setelah ‘menjadi perumahan, CBD’, dst. Susahnya memang tidak ada yang ‘menolong’. Dalam praktek pembebasan lahan umumnya yang namanya ‘broker informal’ itu ya termasuk aparat yang semestinya ‘menengahi.’ Harusnya sih ada broker resmi untuk penjual, yang bekerja berdasarkan komisi (%) dari nilai jual.

Soal harga naik terus, sementara ini umumnya begitu. Tapi di dunia, real estate umumnya juga mengenal fluktuasi harga. Di Jabodetabek saja kalau diamati ada banyak permukiman, pertokoan yang sepi terus, malah kehilangan penghuni. Entah karena industri yang jadi andalan tak jadi datang, atau hengkang dari situ, atau tiba-tiba banjir, dst. Jadi ada risiko rugi juga. Makanya bagi yang membeli real-estate atau properti  sebagai investasi, ada risiko juga. Paling tidak kalau tidak naik harga ya kena bunga bank. Real-estate memang salah satu instrumen investasi.

Mengenai pengenaan pajak dan retribusi (fee) di luar PBB, dulu ada kajian “analisis biaya/manfaat pembangunan” yang dikaitkan dengan “development fee“, nampaknya itu ditolak oleh Depkeu. Argumentasi mereka tidak menghendaki pajak atau fee lain diluar PBB (yang naik sesuai perubahan nilai lahan/NJOP), pajak kendaraan (termasuk penggunaan jalan), transfer (BPHTB) dan pajak penghasilan.

Nilai lahan dan harga tanah ini adalah realita pemanfaatan ruang yang riil. Sebuah rencana bisa menetukan nilai tanah (dan nasib pemiliknya). Namun azas “the highest and best use” dari tanah juga bisa mempengaruhi berhasil atau tidaknya sebuah rencana peruntukan lahan. [Risfan Munir]

Di dunia real estate terminologi yang umum digunakan ialah: “highest and best use” (of land). Dari istilah ini saja sudah tercermin adanya preferensi peruntukan dan value, yang kemudian dikonversi ke “price”.

Tentu semua sudah maklum kalau secara regional harga sebidang tanah di Jakarta, di Bandung, di Malang, di Parepare berbeda dan bisa sangat menyolok. Secara regional nilai lokasi umumnya ditentukan oleh prospek pertumbuhan (ekonomi) kawasan tersebut. Di samping faktor penunjang lainnya seperti pemandangan alam, keamanan dan lainnya.

Namun di dalam satu kawasan (kota) juga bisa dilihat perbedaan harga yang menyolok. Pada kasus Jabodetabek misalnya, secara mudah sering digunakan radius jarak dari ‘pusat’ (Jembatan Semanggi?) 3km, 5km, 10km, 15km, 30km, dst. Pagi ini ada iklan “new town” yang lokasinya keluar dari pintu tol Jakarta- Cipularang km37. Pola harga yang paling dasar tetap ditentukan aksesibilitas dan kedekatan (proximity). Sehingga ini punya implikasi sosial karena faktor “affordability“. Hanya yang mampu membayar yang bisa mendapatkan lahan dilokasi strategis.

Kepentingan bisnis tentunya secara logis adalah “merekayasa” agar lokasi yang jauh dari pusat utama juga bisa ditingkatkan nilai dan harganya. Caranya dengan menciptakan daya tarik, sebagai pusat kedua. Kalau bukan pusat tandingan. Karena tingginya permintaan akan rumah, sarana usaha, sementara (hukum besi real estate) tanah jumlahnya terbatas. Maka peluang pasar selalu ada, hanya persaingan makin tinggi, sementara daya beli masyarakat umumnya terbatas. Namun untungnya ada sektor perbankan yang butuh ‘menjual’ penyaluran dananya.

Dengan makin terbatasnya kemampuan pemerintah dalam intervensi, maka otomatis ‘hukum ekonomi pasar’ yang berlaku. Dengan implikasi, sulit untuk mempertahankan RTH (ruang terbuka hijau), penyediaan ruang bagi kelompok sosial lemah, preservasi lingkungan bersejarah pada lokasi-lokasi ‘strategis’ di pusat kota. Oleh karena “the highest & best use” kawasan tersebut mengarah ke commercial use, atau hunian bagi kelas atas. Itukah realita “peruntukan lahan” perkotaan? Risfan Munir

Contoh pemanfaatan ruang yang aktual adalah trend pembangunan pusat perbelanjaan modern atau mal.

Menurut riset Jones Lang LaSalle, seperti dikutip majalah Trust (30 Juni 2008), ada 16 mal baru di Jakarta. Dengan jumlah itu, setidaknya akan ada 800.000 m2 ruang ritel yang baru.

Sementara agar untung maka  perkiraannya untuk tiap 100.000 m2 harus bisa mendatangkan pengunjung dalam sehari minimal 40-50 ribu orang yang datang. Untuk menarik pengunjung mereka mengundang a.l. Kidzania (pusat permainan dari Meksiko), department stores Parisian (dari USA), Harrods, Harvey Nichols (keduanya dari London), Iwannagohome! (dekorasi rumah).

Kalau sukses berarti akan membangkitkan setidaknya 320-400 ribu trips per hari. Sama dengan menciptakan kota besar baru di tengah kota. Orang berbondong-bondong ke sana. Arus kendaraan memadati jalan yang sudah padat.

Mengenai keuntungan, tidak usah dibicarakan, karena pengusaha atau investornya tentu tahu. Dan mestinya juga pemerintah kotanya. Warga biasanya senang-senang saja dengan sarana belanja dan rekreasi yang baru. Secara ekonomi, konon juga untuk mengurangi arus belanja orang kaya ke luar negeri.

Pada era 1970an, pembangunan pusat perbelanjaan ini juga digunakan pemerintah kota untuk meratakan struktur kota. Di Jakarta konsentrasi ke lingkungan Pasar Baru, dipecah ke Blok M, Mayestik, Jatinegara, Grogol, dst. Masa itu pembangunan pusat perbelanjaan bedasarkan ‘kebutuhan (dasar)’ sehingga wajar dimotori pemerintah. Namun sekarang lebih didasari oleh ‘keinginan’.

Namun bagaimana dengan penambahan beban kepada sistem prasarana yang ada, seperti sistem transpotasi (manajemen lalu lintas, jaringan jalan), penyediaan air bersih, drainase dan sebagainya.

Apakah beban tambahan bagi pemerintah dalam mengelola dan peningkatan kapasitas prasarana ini juga sudah diperhitungkan. Apakah itu sesuai dengan kenaikan pendapatan daerah? Bagaimana pula dengan beban yang ditanggung masyarakat (external), misalnya karena kemacetan lalu lintas  yang meningkat?

Ini adalah contoh ‘pemanfaatan ruang’ yang alamiah terjadi. Trend Jakarta biasanya diikuti oleh kota lain. Misalnya di Bekasi, setelah Metropolitan Mal, muncul Bekasi Trade Center, terakhir Bekasi Square.

Bicara tentang penataan ruang. Bagaimanakah sistem pengendaliannya? Dan sebagai feedback bagi perencanaan, bagaimana meresponsnya? [rm] Risfan Munir, alumnus Institut Teknologi Bandung (ITB).

“Location, location, location.”

Begitulah semboyan dunia real-estate (properti), itu pula yang mempertemukannya dengan dunia planning (PWK). Tulisan ini mencoba memahami cara pengembang menyiasati lokasi. 

Lokasi yang yang strategis, akses yang tinggi ke berbagai “pusat” pelayanan, dan terutama CBD, temat kerja – menimbulkan nilai lahan yang tinggi. Implikasinya adalah pada harga tanah di lokasi tersebut. 

Pengembangan real-estate di Jabodetabek sudah begitu meluas. Akibatnya, proyek baru umumnya berada di lokasi lebih dari 30 km dari Monas. D.p.l nilai lokasinya relatif rendah. 

Maka untuk menyiasati kendala jarak tersebut, diciptakanlah nilai-nilai lain untuk menarik konsumen. Sebagaimana dilaporkan Kompas (17-7-2008) antara nilai daya tarik yang diciptakan itu antar lain:

• Konsep hijau, yaitu menampilkan citra hijau, pertamanan, pepohonan, untuk menonjolkan citra kepatuhan pada prinsip sustainable development. Ini penting karena, pertama, menunjukkan kenyamanan hunian. Kedua, memberikan ‘jaminan’ kepada investor bahwa investasi jangka panjang mereka di properti akan meningkat nilainya;
• Konsep ‘kemandirian’. Karena lokasinya jauh dari CBD konvensional di Jakarta, maka diterapkan konsep kota mandiri (self-contained new town) agar semua kebutuhan warga tercukupi. Sehingga calon penghuni dan investor tidak kuatir, bahkan bisa melupakan faktor jarak. Hanya dalam kenyataan tempat kerja tidak mengikuti tempat tinggal, sehingga yang terjadi umumnya dormitory town saja. Dengan akibat arus lalu lintas ke Jakarta kian padat, macet.
• Konsep keamanan. Ini menyiratkan kontradiksi. Karena kenyataannya suami istri tempat kerjanya tetap jauh, maka butuh keamanan. Maka lingkungan perumahan saat ini kian syarat sistem keamanan, baik yang sederhana dengan ‘portal’ dan menambh ‘satpam’. Maupun yang menggunakan teknologi mutakhir, dengan CCTV dst.

Hanya, komentar dari ahli, belum semua menerapkan ‘kemandirian’ dalam pengelolaan sampah. seharusnya pengembang sudah menerapkan 3R (reduce, reuse, recycle). Kedua, seharusnya pengembang juga bisa menyerap air hujan hingga 75% misalnya. Itu dengan membangun sumur resapan, kolam penampung air, sehingga tidak membebani lingkungan lebih luas.

Apakah konsep-konsep tersebut berhasil menarik konsumen? Tampaknya iya. Ini karena nature dari bisnis real estate tampaknya: ketersediaan lahan terbatas (tetap), sementara yang membutuhkan meningkat terus, karena kohort penduduk dan urbanisasi. Sehingga soalnya tinggal konsumen pilih lingkungan yang mana, tipe apa, kelas harga berapa.[Risfan Munir]

Bicara tentang pemanfaatan ruang membawa kita ke pertanyaan: siapa yang memanfaatkan, dan bagaimana? 

Mendadak miskin

Ini kisah tentang Sumiskun (bukan nama sebenarnya). Karena rencana kota yang menetapkan sawah dan tegalnya menjadi peruntukan perumahan, maka Sumiskun dan tetangganya harus mau menjual tanahnya kepada pembangun rumah (entah untuk perumahan mewah atau RSS). Inginnya tidak menjual sawah/tegal, tapi bagaimana menghadapi petugas/aparat yang hampir tiap hari datang. Ada yang persuasif, ada yang menekan. Kadang kali tiba-tiba tersumbat, sehingga banjir, padahal dulu sebelum ada rencana pembangunan tidak ada masalah. 

Soal berapa harga wajar lahan/m2 Sumiskun tidak tahu. Itu soalnya. Karena yang diketahuinya hanya dari tetangga yang sudah melepas tanahnya duluan. Karena anaknya merengek minta motor, atau tetangga lain yang pengen segera naik haji. Info lain tentang harga tanah adalah dari para perantara, yang sebagian juga aparat desa, kecamatan, Pemda. Berapa harga yang wajar menjadi tak jelas. Bahkan sawah produktif dinilai harganya lebih rendah dari tegal, karena sawah harus diurug. 

Upaya warga untuk ketemu pembangun juga sulit, karena yang bisa ditemui oleh kelompok selalu perantara. Mau konsultasi dengan kantor desa, kecamatan juga sulit. Apalagi sebagian aparat juga seperti perantara, yang pagi-pagi sudah menetapkan nilai komisi (persentase). Ada sih warga yang kebetulan kakaknya pejabat, sehingga bisa lewat jalan pintas ketemu pembangun. Tapi mereka bisanya merahasiakan ‘kisah sukses’nya. 

Akhirnya setuju juga Sumikun dengan harga yang ditetapkan (pembeli/ calo?). Maka (harus) disepakati ketentuan tahapan waktu pembayaran. Dengan menyerahkan girik, riwayat tanah, surat pelepasan hak, dst, diperoleh uang muka. Yang beruntung bisa dapat 20%nya, tapi harus dipotong perantara (serta calonya perantara). Yang jadi soal, pembayaran tahap berikutnya ternyata tak jelas, karena dikaitkan dengan tahapan pembangunan perumahannya. Yang juga tergantung pada modal kerja yang diharapkan diperoleh dari bank, yang juga terkait berapa lahan yang sudah diakuisisi, dan kemudian penjualannya. 

Akhibatnya, pemilik tanah semula, Sumiskun menjadi menunggu-nunggu, bisa berbulan-bulan, bahkan bertahun-tahun. Tidak bisa membeli lahan pertanian pengganti untuk bekerja. Kalau ada kebutuhan mendesak, setelah ‘mengemis’, bisa mendapat cicilan. Namun karena lebih cepat dari tahapan yang dijanjikan, ya harus mau dipotong (bunga), karena dianggap ‘uang pinjaman’ karena menerima sebelum waktunya. 

Pola akuisisi dan pembayaran tak menentu tersebut membuat peluang petani ala Sumiskun untuk memperoleh lahan pertanian yang memadai, karena sebagian (besar)uang yang diterimanya sudah termakan saat ia terpaksa mengganggur. Dan, mendadak miskinlah mereka. (berikutnya Mandadak Kaya) – Risfan Munir, alumnus Institut Teknologi Bandung (ITB).

Sementara itu, Hartawan (bukan nama sebenarnya), pengusaha yang punya banyak kenalan (kalangan bank, pemda, konsultan), bisa melihat peluang dari pertumbuhan kota, dan arahan rencana. Dia bisa mengajak relasinya yang konsultan untuk menyusun rencana tapak, artist rendering, berikut business plan, studi kelayakan, dan strategi  pemasarannya. Atau justru para ahli itu yang datang kepada Hartawan untuk mempertimbangkan rencana/proposal yang sudah mereka buat untuk kawasan tertentu. 

Lewat network dan koneksinya, Hartawan bisa ketemu pejabat, istri atau anaknya yang sedang giat berbisnis (aji mumpung). Sehingga dibuatlah kongsi atau kerja sama. Karena kongsinya dengan kepala daerah, maka soal perijinan tidak terlali masalah. Apalagi proposal itu sudah sesuai dengan rencana peruntukan lahan. Soal eksekusi pembebasan lahan pun sudah dijamin aparat keamanan, yang berseragam atau yang preman. 

Bagaimana mendapatkan modal? Tentu Hartawan punya uang. Tapi bukan pengusaha liahai namanya kalau pakai uang sendiri. Maka dengan master-plan, busines-plan, kelengkapan surat, ijin lokasi, dan yang penting ‘surat sakti’ pejabat (terutama waktu Orba), dibukalah ‘pintu’ sumber dana dari bank. Baik untuk kredit konstruksi ataupun kredit pemilikan rumah/ruko/rukan, dll. 

Tapi bank tentu tidak bisa memberi kredit untuk pembebasan lahan. Untuk itu dengan modal awal sekedarnya dilakukan pembebasan lahan dengan ‘taktik uang muka’ dan kerjasama (outsourcing) dengan perusahaan/ network calo, yang tugasnya ‘mendekati’ pemilik tanah. Maka network multi-level calo bergerilya ke lokasi (baca kisah Mendadak Miskin pada posting sebelumnya). Sehingga diperolehlah surat-surat kepemilikan lahan, untuk memenuhi persyaratan perbankan (% lahan yang sudah dikuasai ini juga sebagai syarat mendapatkan ijin lokasi). 

Dengan itu maka Hartawan dan perusahaan pembangunnya bisa mulai berjalan. Land clearing, pembangunan sarana dan prasarana secara terbatas. Tapi uang tidak boleh tidur lama, untuk itu perlu segera dilakukan pemasaran. Maka disiapkanlah acara launching, kalau belum bisa betulan, ya soft dulu. Disebarkan leaflet, brosur, pameran. Sehingga segera ada uang masuk dari konsumen, sehingga bank tak ragu mencairkan kredit tahap selanjutnya.  

Dengan ‘sukses’nya proyek yang satu, self-confidence naik, begitu pula kepercayaan bank. Sehingga ekspansi ke proyek pembangunan ‘bagian kota’ berikutnya lebih mudah. 

Namun jangan lupa, pemberi modal awal yang sesungguhnya adalah ‘pemilik tanah asal’, yang tidak tahu kawasannya akan jadi apa. Terutama tidak tahu berapa nilai lahan sebelumnya, dan berapa kali lipat lahan itu akan dinilai setelah terbangun.  

Ada ketidak seimbangan akses kepada rencana tata ruang di antara kedua belah pihak. Dan, ini adalah tantangan dari aspek pemanfaatan ruang. Risfan Munir, Alumnus Institut Teknologi Bandung (ITB).

Saya berusaha memahami apa yang terjadi dengan perencanaan dan pelaksanaan pembangunan wilayah/kota. Dan apa yang mungkin dilakukan.

Situasi Lingkungan

Apa mau dikata, saat ini bicara pengembangan wilayah/kota mau tak mau mesti mempertimbangkan 3 drivers atau faktor penggerak pembangunan, yaitu: rakyat, pasar, modal. Ini beda dengan masa lalu dimana pemerintah (pusat) punya dana sangat besar, utang luar negeri terbuka lebar, sehingga perencanaan pembangunan wilayah/kota bisa didanai, dan dalam kendali pemerintah (pusat).

Penduduk sebagai rakyat yang perlu dibela hak-hak dasarnya. Pasar yang mengikuti tren, mempertemukan supply dengan demand. Dan arus modal yang bergerak seperti jala pukat harimau yang siap menyedot semua surplus lokal. Atau seperti koloni belalang yang datang saat menguntungkan, lalu tiba-tiba pergi meninggalkan batang-batang mengering. Selain rakyat, yang mesti dibela adalah lingkungan hidup.

Prioritas pelaksanaan pembangunan adalah resultante dari pilihan atas keberpihakan pada tiga kekuatan tersebut. Dan, tanpa intervensi biasanya yang menang adalah kekuatan pasar. Ini karena rakyat tanpa sadar secara spontan juga memenuhi ‘panggilan pasar‘.

Modal tentu menuju pusat kekayaan SDA, dan tarikan simpul-simpul pasar atau ke kota besar/metro.

Pemerintah umumnya percaya bahwa dengan mengundang modal, dengan menyediakan prasarana dan kemudahan agar kegiatan ekonomi tumbuh. Dengan itu otomatis masalah hak rakyat seperti pekerjaan dll. akan terpenuhi. Tapi nyatanya pemodal ya milih yang efisien. Masak sih percaya pemodal dari seberang benua mau repot ngurusi ‘orang susah’ di sini. Itulah realita tren pengambilan keputusan.

Lalu rencana pembangunan berpihak ke mana? Inilah masalahnya. Sebagai produk tertulis, rawan dikritik kalau harus memilih. Maka gampangnya ya mengakomodir banyak aspek, yang sebetulnya bertentangan, kontradiktif.

Maka muncullah banyak ungkapan “sedemikian…hingga..” (istilah pak Emil Salim). Seperti: melestarikan RTH dengan konsep “garden mal” sehingga dengan membangun pusat pertokoan sekaligus lingkungan terjaga. Atau meng- eksploitasi hutan sedemikian rupa hingga bumi makin dingin. Atau membangun konsep lapangan golf sehingga meningkatkan pendapatan petani, dst.

Sementara dalam pelaksanaannya, realita pertarungan antara kepentingan menarik modal, memanfaatkan tren pasar yang menentukan. Apalagi dengan anggaran pemerintah yang umumnya terbatas. Soal lapangan kerja diasumsikan mengikuti, walau nyatanya tidak. Soal lingkungan hidup, jarang mendapat prioritas. Ini yang patut disayangkan, karena pada daerah yang kaya (bagi hasil) pun, soal hak-hak rakyat dan lingkungan hidup kurang prioritasnya.

Posisi Perencanaan

Masalah nasional tersebut mempengaruhi pembangunan di tingkat kota/daerah. Dan, mempengaruhi eksistensi rencana, serta posisi perencananya tentu. Posisi yang lebih sulit tentu dihadapi oleh rencana fisik. Karena janji fisik sifatnya tangible, gampang dilihat tercapai atau tidaknya. Kalau stadion jadi mal, RTH jadi gedung, semua warga tahu.

Repotnya rencana pembangunan wilayah/kota adalah produk instansi pemerintah, atau SKPD. Kalau pimpinan daerahnya tunduk pada kekuatan modal dan tren pasar. Lalu SKPD itu bisa apa. Di luar itu, planner sebagai konsultan juga harus ikut TOR dari  SKPD tersebut.

Lalu Bagaimana?

Yang terpikir oleh saya sementara ini  Pertama, adalah menyadari keterbatasan pemerintah dalam mengarahkan dan mengendalikan pembangunan. Karena keterbatasan dana, disebabkan beban hutang terlalu banyak, beban subsidi melonjak, dan desentralisasi keuangan ke daerah. Jadi kalau membuat rencana harus betul-betul dikaitkan dengan kemampuan anggaran. Gunakan beberapa scenario.

Kedua, berani realistis mempertimbangkan kekuatan modal, tren pasar. Bukan mendewakannya, tetapi menyadari (memanfaatkan) kekuatannya, dan mencari solusi-solusi antaranya. Toh kapitalis juga mengenal corporate social responsibility (CSR). Saran ini cukup realistis karena rasanya kok mustahil mengaharapkan komunitas planning akan “galak” pada pemerintah atau pemodal/pengembang, apalagi kalau keduanya akrab.

Ketiga, menyadari bahwa tata ruang itu hanya “satu urusan” dari belasan urusan wajib pemerintah provinsi/kabupaten/kota sesuai UU32/2004. Sehingga mesti “berintegrasi” kepada rencana yang lebih komprehensif.  Dan menggunakan instrument yang disarankan (UU32, juga diadopsi UUPR, dan lainnya), misalnya standar pelayanan minimal (SPM), karena itu yang akan mengikat pemerintah daerah. Merupakan janji kepala daerah kepada rakyatnya.

Keempat, bagi para planner perlu menyadari juga bahwa “perencanaan tata ruang” juga hanyalah satu bentuk produk yang bisa dihasilkan seorang planner, disamping itu seorang sarjana planologi bisa memproduksi RPJP/M daerah, Renstra SKPD, Renstra BUMD, perencanaan program, pengembangan ekonomi local, perencanaan system transportasi, perencanaan pembangunan perumahan (real estate), perencanaan daerah tertinggal (berbasis ekonomi), perencanaan kawasan pesisir (ekonomi dan lingkungan), dst. Pada sisi pemanfaatan/pelaksanaan pembangunan bisa masuk ke manajemen perkotaan, manajemen program pembangunan (PPK, P2KP, dst), dan sebagainya. Ada belasan kementerian, ada 450 kabupaten/kota, 30an provinsi. Ada belasan pejabat eselon-1 dari planologi di berbagai kementerian dan lembaga tinggi, di tingkat provinsi/kab/kota, yang bisa diajak dialog.

Kelima, membuat rencana yang dibuat sound bagi masyarakat. Bandingkan dengan isyu pendidikan, kesehatan, ekonomi (daya beli) yang langsung menyentuh hak dasar rakyat, sehingga selalu jadi tuntutan rakyat. Sedangkan rencana wilayah/kota yang kita dibuat menjanjikan apa? Kalau hanya untuk memenuhi standar teknis instansi tertentu akan sulit dituntut dan dibela oleh masyarakat atau kelompok kepentingan.

Seorang planner muda dalam milist IAP mengungkapkan keprihatinan ’generasinya’, mengingat kian besarnya populasi planner, sementara pendapatan yang diterima kian sulit memenuhi kebutuhan hidup layak. Ini wajar kalau kue yang terbatas harus dibagi ke banyak orang.

Ini adalah masalah riil yang mesti jadi pikiran. Ada populasi profesional yang potensial, ada kebutuhan pembangunan daerah yang perlu diisi. Maka kebutuhan-kebutuhan tersebut perlu diidentifikasi, lalu dihubungkan dengan potensi profesional yang ada. Di era internet tentu ini bisa dilakukan. Masalahnya daerah tidak tahu kebutuhan mereka akan rencana apa, jasa apa?

Untuk itulah perlu kembangkan bentuk-betuk karya planologi yang betul-betul menjawab kebutuhan daerah saat ini, di luar produk konvensional planologi  (site-plan, land-use plan, sistem pusat-pusat, regionalisasi, dan sejenisnya) yang telah beredar hampir 50 tahun itu. Seperti dalam industri, semua produk tentu punya life cycle, dan ada ungkapan ”Differenciate or Die.” Oleh karena itu diferensiasi produk itu perlu dikembangkan, lapangan kerja di instansi pemeintah yang lebih luas, di swasta,di LSM, di lembaga donor, dst.

Sekali lagi perlu berinspirasi pada pendekatan pak Wawo yang ”think out of the box” itu.

Risfan Munir, regional & urban planner, local economic development, and public service management specialist.